[Issue] 📉 2025년 6월 28일부터 수도권 주택담보대출 6억 원 초과 제한! – 부동산 실수요자라면 꼭 알아야 할 대출규제 총정리

2025년 6월 28일부터 수도권과 규제지역에서 주택을 구입할 계획이라면 주택담보대출(주담대) 한도, 전입의무, LTV, 전세대출 보증비율 등 전방위적으로 바뀌는 대출 규제 내용을 반드시 숙지해야 합니다.이번 가계부채 관리 방안은 정부가 부동산 과열과 가계부채 급증을 차단하기 위해 내놓은 특단의 조치입니다. 실수요자는 물론, 1주택자와 다주택자까지 영향을 받는 이 규제는 어떤 내용을 담고 있는지 아래에서 자세히 알아보겠습니다.

 

[보도자료] 「긴급 가계부채 점검회의」를 개최하여 수도권 중심의 「가계부채 관리 강화 방안」 발표

보도자료 - 위원회 소식 - 알림마당 - 금융위원회

 

출처 금융위원회 [금융뉴스] 수도권 주택담보대출 6억까지···'갭투자' 제동(2025.6.28.)

 

(250627) 가계대출 관리 강화 방안 FAQ.pdf

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🔍 핵심 요약: 달라지는 주담대 규제 한눈에 보기

항목규제 내용

🏠 주택구입 주담대	수도권·규제지역 내 6억 원 초과 주담대 불가
🧍‍♂️ 실수요 요건	주담대로 주택 구입 시 6개월 이내 전입 의무
📊 생애 최초 LTV	기존 80% → 70%로 축소
🧾 전세대출 보증	보증비율 90% → 80%로 축소
🏘 다주택자 대출	사실상 주담대 금지
💰 생활안정자금	수도권 내 한도 1억 원 제한, 다주택자는 금지
📆 주담대 만기	최대 30년 제한 (DSR 회피 방지)
📉 가계대출 총량	정책·비정책 대출 모두 공급 축소 예정

 

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1️⃣ 수도권 주담대, 이제 6억 원 넘게 못 빌린다!

가장 핵심적인 변화는 수도권·규제지역 주택 구매 시 주택담보대출 최대한도가 6억 원으로 제한된다는 점입니다. 이 조치는 고가주택 구입 시 과도한 대출 의존을 차단하고자 마련되었습니다. 특히 서울, 경기, 인천에서 중대형 아파트를 매수하려는 실수요자라면 반드시 자금 계획을 재조정해야 합니다.

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2️⃣ 생애 최초 LTV 축소 및 전입 의무 강화

생애 최초 주택 구입자도 이번 규제에서 자유롭지 않습니다.

• LTV(주택담보대출비율): 기존 80% → 70%
• 주택 구입 후 6개월 이내 전입 의무
• 정책대출(디딤돌대출, 보금자리론 등)에도 동일 적용

전입하지 않거나 실거주 목적이 아닐 경우 대출 취소 및 불이익이 발생할 수 있습니다.

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3️⃣ 수도권 다주택자, 주담대 사실상 불가능

이번 규제는 다주택 보유자의 신규 대출을 원천 차단하는 내용을 담고 있습니다.

• 수도권·규제지역 내 2주택 이상 보유 시 주담대 금지
• 1주택자가 기존 주택을 팔지 않고 추가 구매 시 대출 불가
• 기존 주택을 6개월 내 처분하면 LTV는 일반 무주택자 기준 적용

즉, 실수요자가 아닌 투자 목적의 ‘갭투자’ 및 전세 레버리지 전략은 더 이상 통하지 않습니다.

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4️⃣ 생활안정자금 주담대도 제한 강화

주택을 담보로 생활비를 마련하는 생활안정자금 목적 대출에도 제한이 강화됩니다.

• 수도권·규제지역은 최대 1억 원 한도
• 2채 이상 주택 보유자는 생활안정자금 대출 금지
• 지방주택은 금융회사 재량으로 가능

이로 인해 은퇴자, 고령층 다주택자의 생활자금 확보도 한층 까다로워질 전망입니다.

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5️⃣ 전세대출 보증비율 축소… 갭투자 차단

전세대출도 강화됩니다. 보증비율이 기존 90%에서 80%로 축소되며, 소유권 이전 조건부 전세대출도 금지됩니다. 전세자금 대출을 활용해 매수하는 소위 갭투자 목적의 거래는 사실상 불가능해졌습니다.

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6️⃣ 대출 총량 및 만기관리까지 철저히

• 정책대출 공급량: 연간계획 대비 25% 감축
• 비정책대출: 하반기부터 공급 목표 50% 감축
• 주담대 만기: 최대 30년 이내 제한 → DSR 회피 방지

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7️⃣ 시행 일정 및 유예조치

구분내용

시행일	2025년 6월 28일부터 순차적 시행
유예조치	6월 28일 이전 계약 체결자 및 대출신청자는 기존 조건 인정
즉시 시행 항목	전입의무, 보증비율 등 일부 항목은 즉시 적용

 

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✅ 마무리: 실수요자는 철저한 자금 계획 필요!

이번 수도권 주택담보대출 규제 강화는 단순한 대출 한도 조정이 아니라, 부동산시장 전체의 체질 개선을 유도하려는 금융당국의 강력한 메시지입니다. 부동산 구매를 고민 중인 실수요자라면 계약일, 입주일, 대출조건, 자금조달계획서 제출 시기까지 꼼꼼하게 점검해야 불이익을 피할 수 있습니다.